Accès au logement en Afrique : Les disparités des marchés hypothécaires

Le secteur hypothécaire en Afrique a évolué de manière hétérogène au cours des dernières années, reflétant les disparités économiques et politiques du continent. Les conditions de prêt, telles que les taux hypothécaires moyens et les dépôts requis, varient considérablement d'un pays à l'autre, influençant directement l'accessibilité au financement immobilier et, par conséquent, l'acquisition de biens immobiliers par les ménages africains. Cet état des lieux se concentre sur ces aspects critiques, en mettant en évidence les pays qui se démarquent positivement et ceux qui rencontrent des difficultés.

Les performances notables dans le secteur hypothécaire

Certains pays africains ont réussi à créer des environnements propices à l'accès aux prêts hypothécaires, favorisant ainsi l'acquisition de logements.

L'Égypte se distingue par ses conditions hypothécaires favorables. Le taux hypothécaire moyen y est de 6% par an, l'un des plus bas du continent. De plus, le dépôt initial requis est de seulement 10%, rendant l'accès au crédit immobilier plus abordable pour une large part de la population. Cette accessibilité est le résultat de politiques économiques judicieuses et d'une gestion efficace de l'inflation, qui permettent de maintenir les coûts d'emprunt à des niveaux raisonnables. L'Égypte comptait 436 900 prêts hypothécaires résidentiels en cours, d'une valeur totale de 3 514 millions de dollars en 2022, illustrant un secteur en pleine expansion et dynamique.

L'Afrique du Sud présente, quant à elle, le marché hypothécaire le plus développé du continent, avec 1 667 232 prêts résidentiels en cours d'une valeur de 64 099 millions de dollars à fin 2022. Malgré un taux hypothécaire moyen de 11%, la robustesse du secteur est soutenue par une infrastructure financière bien établie et une contribution significative des prêts hypothécaires au PIB (15,79%). La présence de 15 fournisseurs de prêts hypothécaires favorise une concurrence saine, potentiellement bénéfique pour les emprunteurs en termes de choix et de conditions de prêt.

Les défis persistants

Malgré ces réussites, plusieurs pays africains continuent de faire face à des obstacles majeurs qui entravent le développement de leurs marchés hypothécaires.

En Centrafrique, par exemple, le taux hypothécaire moyen s'élève à 13%, ce qui représente un obstacle significatif pour les emprunteurs potentiels. L'absence de données sur le dépôt moyen requis complique encore davantage l'évaluation de l'accessibilité des prêts. Un taux élevé reflète souvent des risques économiques accrus et une inflation élevée, dissuadant ainsi les ménages de contracter des prêts hypothécaires et limitant la croissance du marché immobilier.

La situation en Mauritanie est également préoccupante, avec un taux hypothécaire moyen de 9% et un dépôt initial requis de 40%. Ce dépôt élevé constitue une barrière importante pour les ménages à revenu moyen ou faible, rendant l'accès à la propriété difficile. Les conditions strictes des prêts hypothécaires peuvent être attribuées à une économie plus instable et à une capacité limitée des institutions financières locales à offrir des conditions de prêt plus favorables.

Dans ce lot, on retrouve aussi des pays comme le Tchad et le Malawi qui ont affiché des dépôts moyens requis de 70% et 50% pour des taux hypothécaires respectifs de 18% et 19% en 2022.

En Éthiopie, bien que le pays affiche un nombre modéré de prêts hypothécaires (247 000) d'une valeur totale de 420 millions de dollars, les conditions de prêt restent rigoureuses. Avec un taux hypothécaire de 12% et un dépôt moyen requis de 30%, l'accès au financement immobilier est limité. Ces conditions peuvent décourager les emprunteurs potentiels et restreindre le développement du secteur immobilier.

Le marché hypothécaire burkinabè est le plus avantageux de l'UEMOA

Au sein de l'UEMOA, le Burkina Faso propose les meilleures conditions hypothécaires. Avec un taux moyen hypothécaire de 6%, le plus bas de la région, et un dépôt initial requis de 10% pour une durée moyenne de prêt de 20 ans, le pays offre un environnement favorable à l'accession à la propriété. En 2022, Ouagadougou comptait 3 359 prêts hypothécaires, totalisant 11 millions de dollars (soit 6,75 milliards FCFA), soutenus par un marché dynamique avec 96 fournisseurs.

Le Sénégal suit de près avec un taux hypothécaire de 9% et un dépôt initial de 10%. Le marché hypothécaire du pays atteignait une valeur de 360 millions de dollars (221 milliards FCFA) pour 25 233 prêts résidentiels en cours.

En Côte d'Ivoire, les conditions demeurent relativement favorables, avec un taux hypothécaire de 10% et un dépôt initial de 10%, sur une durée moyenne de prêt de 25 ans. À fin 2022, la valeur des prêts hypothécaires s'élevait à 66 millions de dollars (40,5 milliards FCFA) pour 696 prêts en cours, rendus possibles par 26 fournisseurs, faisant de la Côte d'Ivoire l'un des marchés les moins développés de l'Union.

Dans la CEMAC, le Gabon est le pays qui offre les conditions hypothécaires les plus favorables, avec un taux moyen de 7% et une durée moyenne de prêt de 30 ans. Libreville est talonné par Yaoundé, où les ménages bénéficient de taux hypothécaires moyens de 9%, d'un dépôt initial de 10%, et d'une durée moyenne de 25 ans.

En somme, le secteur hypothécaire en Afrique est marqué par une grande diversité de conditions et de performances, influencées par les contextes économiques, politiques et institutionnels spécifiques à chaque pays. Les exemples de l'Égypte et de l'Afrique du Sud montrent que des politiques économiques stables et des infrastructures financières développées peuvent favoriser l'accès au crédit immobilier et stimuler la croissance du marché. En revanche, des pays comme, le Tchad et le Malawi, avec leurs taux élevés et leurs dépôts initiaux importants, illustrent les défis persistants qui entravent le développement de leurs marchés hypothécaires.

Pour améliorer l'accès à la propriété et soutenir la croissance du secteur immobilier en Afrique, il est crucial que les gouvernements et les institutions financières adoptent des politiques économiques favorables, renforcent la concurrence entre les fournisseurs de prêts, et mettent en place des mesures pour réduire les coûts d'emprunt et les dépôts initiaux requis. De telles initiatives contribueront à une croissance plus inclusive et durable du secteur immobilier à travers le continent africain, permettant à un plus grand nombre de ménages d'accéder à la propriété et de bénéficier de la sécurité et de la stabilité qu'elle offre.

La Rédaction

Publié le 28/08/24 17:08